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jueves, junio 13, 2024

Alquileres de locales, con suba del 100% en un año y ajustes periódicos

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calle 8, casi completa, pero en las adyacencias pueden encontrarse locales en alquiler / gonzalo calvelo

Lejos de grandes números -a excepción de los costos que toca la maldecida inflación- y sin expectativas rutilantes se maneja por estos días el mercado de los alquileres de locales en los principales centros comerciales de la Ciudad. En medio del clásico periodo de receso, en las inmobiliarias coinciden en señalar que hay consultas y operaciones, pero todavía hay alrededor de un 25 % de unidades disponibles para quienes piensan emprender, mudarse o renovar planes. Hay que hacer cálculos: los valores duplican las cotizaciones de hace un año y los contratos vienen con ajustes anuales o semestrales.

La tendencia que se observa por estos días, apuntan en las firmas consultadas por este diario, es consistente con un escenario de ventas minoristas en donde el amague de repunte post pandemia recibió un balde de agua fría por parte del proceso inflacionario. Así las cosas, todavía hay casilleros vacíos en centros comerciales como el de calle 12, el microcentro o la calle Cantilo de City Bell. Aunque se advierte que el damero comercial platense va asumiendo un formato en el que se amplían las opciones de locación en nuevos centros de actividad, hacia localidades del norte y el oeste, por ejemplo.

Ramón Penayo, titular de una de las inmobiliarias en la Ciudad y del sistema de oferta integrado SIOC, analizó que todavía persiste la influencia del escenario de pandemia: “2020 estuvo parado, con locales que cerraron y empresas y comercios que no volvieron. Ahora, andaremos en el 75% de locales alquilados. No hay gente en espera, como en otras épocas. No se ha recuperado del todo”.

En esa línea apuntó que “el comercio intentó levantar en la post pandemia pero con la inflación mucho no se vende. Los comerciantes esperaban vender más para las fiestas”.

Con todo, parece que las proyecciones se moderaron hacia adelante y por estos días todavía “hay locales desocupados por diagonal 80, calle 12, 49 y en menor medida en 8. También, hay carteles en Cantilo, City Bell”, dijo Penayo. No obstante el fenómeno económico, avisa que “la geografía comercial se ha modificado, con nuevos polos comerciales” en la zona de la Gobernación y sobre la calle 50 o la zona de 10 y 47, por ejemplo. También mencionó zonas como la de la calle 501 en Gonnet o la 467, en la zona de barrios cerrados de City Bell, donde se instalan comercios que diversifican la oferta de productos y servicios. A todo eso, sumó el impacto de las ventas por Internet.

La martillera Gisela Agostinelli analizó que “hay movimiento de locales comerciales”, pero aclaró que ese renglón está lejos de la demanda por los departamentos monoambiente y de 1 y 2 habitaciones.

Al igual que en las viviendas, la inflación tensa los valores y los vínculos contractuales. “La ley marca un 80,4% de ajuste anual en vivienda (para el último mes) y los que vienen de contratos anteriores quedaron bajos. Para que puedan equipararse a valores de mercado hay que aplicar más del 80 y ahí vienen las complicaciones con locatarios y locadores porque cada uno intenta defender su bolsillo. Entonces, se busca encontrar un equilibrio en un marco donde todo ha subido tanto y está complicado”.

En las inmobiliarias aclaran que los contratos comerciales, a diferencias de los de vivienda única, no están bajo la regulación de la polémica ley de alquileres, que indica ajustes anuales según un índice que elabora el Banco Central y, como señaló Agostinelli, entregó un último valor en el orden del 80%, un dato que complica a inquilinos y no atrae a propietarios.

ajustes y negociaciones

Según la martillera, a las propiedades que ingresan al portafolio de oferta se le actualiza el valor en el orden del 100% con respecto a lo que pasaba hace un año y en el caso de los locales que quedaron abajo, con contratos viejos, sin pactos de actualización, hay llamado para sentarse a renegociar. Cuando todo está empezando hay otras opciones: “Se puede pactar en precios, el primer, segundo y tercer año. Si las partes acuerdan se puede saber cuánto será el valor de cada año”, indicó.

Por su parte, Penayo indicó que “el comercio se rige por el Código Civil y se puede intermediar entre propietarios e inquilinos las actualizaciones. Las que aconsejamos por inflación para no perder tanto es 40 ó 45 por ciento semestral, pero hay que tener en cuenta que el comercio no está 100%”.

LOS PRECIOS

Según las consultas que realizó este diario, un local en el área céntrica de 200 metros cuadrados puede estar en el orden de los 180.000 y 200.000 pesos por mes. Los más chicos, de 50 metros pueden rondar en los 85.000 pesos. Aunque algunos estratégicamente ubicados en calle 8 pueden duplicar esa cifra. A la vez, en las zonas más calientes, los valores llegan a 300.000 y 350.000 pesos en locales amplios.

Agostinelli apuntó que entre las zonas de más consultas están la del eje que se inicia detrás de la Gobernación, sobre 51 y 50, hacia el Bosque, calle 12, diagonal 74 (entre las plazas Italia y Moreno) y la calle 8.

Del otro lado del mostrador, Valentín Gilitchensky, titular de la comisión de centros comerciales de la Federación Empresaria La Plata (FELP), indicó que “como siempre, hay locales que faltan alquilar, pero en cierres y aperturas el ritmo está estable, no como en la pandemia que fue un cierre masivo. Los alquileres están subiendo y es un costo fijo importante. Se están negociando con ajustes cada tres, seis meses o un año por el tema de la inflación. En calle 8 se completó la zona, pero en las adyacencias hay algunos locales en alquiler todavía”, apuntó.

Hacia el interior del mercado, analizó que en las galerías se ve un escenario variado. “Algunas están con el 80 ó 90 por ciento de ocupación y otras entre el 20 y 30. Hay una gran oportunidad para emprendedores porque están a precios bajos. Son lugares que tienen circulación y una vidriera en un centro comercial”, avisó.

A la hora de buscar local, los comerciantes hacen cuentas: “El alquiler representa entre un 5 y un 10 de la facturación. A eso se suman empleados, con costos de 120 a 150 mil pesos por mes más cargas sociales, el pago de los servicios, impuestos y expensas en el caso de locales en galería”, sumó.

Hay algunos locales vacíos en 12, Cantilo y calle 8 o sus adyacentes en el microcentro

 

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